LA VENTE DU TERRAIN COMMUNAL "DES VIGNES" A ARROS-DE-NAY
En février 2008, une association locale de
défense de la ruralité diffuse une information
qui
révèle que la municipalité aurait
cédé plus de 2 hectares de terrain constructible à
un promoteur pour un prix de 2,82 Euros du m2. La municipalité de l'époque s'en défend en expliquant : " Si la commune avait fait le projet, la vente des lots
aurait juste couvert les frais de travaux."
Les faits : Sous
l'époque de la
mandature des année 1995 à 2001 le conseil municipal
avait inscrit pour projet la réalisation d'un lotissement
communal
(à réaliser par la commune). Mais à compter des élections
municipales de 2001, les nouveaux élus modifient le projet de la réalisation du futur lotissement des Vignes. Voici ce qui est rapporté dans le registre des déliberations de la commune : "Monsieur le Maire rappelle au Conseil Municipal que ***, promoteur, souhaite acquérir le terrain du futur lotissement des Vignes. Monsieur *****
a procédé à une estimation des dépenses et
recettes afférentes à la réalisation de ce
lotissement :
1er cas : réalisation par la commune : Dépenses : 364.805 Euros TTC Recettes : 364.805 Euros TTC
2ème cas : réalisation par le promoteur : Dépenses
: 39.598 Euros TTC Recettes : 60.000 Euros TTC
Le promoteur ***
propose 60.000 Euros TTC pour l'achat du terrain. Aprés en avoir
largement délibéré, le conseil municipal à
l'unanimité décide de vendre ce terrain communal à
un promoteur. Un cahier des charges précis du nombre de lots et
des surfaces sera défini ultérieurement."
Par délibération du 7 mai
2003, la municipalité décide de vendre à un
promoteur un terrain communal (section B n° 183 partie et 646
partie d'une superficie de 21.251 m2) pour la réalisation du
lotissement des Vignes qui dévait initialement être fait
par la commune. Une première offre d'achat émanant
d'une entreprise locale était arrivée en mairie le 12
février 2003, la municipalité consultera également
un autre promoteur issue de la région toulousaine. Lors de la
séance du 18 décembre 2003, le conseil municipal
entérine l'offre la mieux disante des deux (60.000 Euros) et autorise
le maire à signer les actes.
Le terrain était désservi
en eau, électricité, téléphone, gaz et
assainissement collectif. A l'époque le prix au M2 de ce type
de terrain avoisinait les 10 Euros (valeur du terrain nu classé constructible). La commune l'a cédé
pour 2,82 Euros du M2. (soit une depréciation de 140.000 Euros par rapport à la valeur que l'on pouvait en obtenir). A cette
époque la valeur de commercialisation des lots constructibles se situait dans
une fourchette de 36 à 38 euros le m2. La municipalité avait
pourtant une idée relative de la valeur foncière, puisque par
déliberation du 28 novembre 2002, elle fixe à 10 Euros
le M2 la cession d'un bout de taillis non constructible (540 m2)
demandé par un résidant de la commune. Suite à
discussion du prix, le Conseil Municipal maintient son prix
(délibération du 22 décembre 2002).
Le bulletin municipal de
février 2008 révèle que le choix aurait
été motivé par la réalisation d'un
bénéfice de 20.402 Euros en faveur de la commune :
Les illogismes constatés:
- un prix de vente à 2,82 Euros.
- si la
commune s'était contentée de vendre uniquement 2 lots de
2000 m2 chacun (sans lotissement), et cela même à une
valeur inférieure au cours du marché (disons 25 Euros du
m2 au lieu de 38 Euros), la commune pouvait collecter 100.000 euros
net.
Cela aurait représenté un produit 5 fois plus important
pour la vente
d'une surface 5 fois plus petite.
- l'équation par laquelle la municipalité conclut que
Produit - Charges = Zéro est improbable.
- les élus se contentent de produire une estimation antérieure aux travaux.
La municipalité n'a pas produit le bilan et les chiffres réels du coût de l'opération.
- la municipalité a faiblement estimé le produit des
ventes dans l'option d'une réalisation communale, puisque le
tableau présenté par nos élus fait apparaître
l'hypothèse d'un prix de vente à 26,65 Euros le m2 alors
que la valeur marché se situait entre 36 et 38 Euros le m2. (soit un écart d'environ 40 %)
- Les travaux du
réseau eau (60638 Euros) et de l'assainissement collectif (58604
Euros), soit 119.242 Euros ont été financés par la
collectivité. C'est donc indirectement l'ensemble des
contribuables qui en assume la charge.
- en date du 5 avril 2002 le conseil municipal adopta la PVNR (ensuite rebaptisée PVR) et fixa sont taux à
100%.
La
PVR permet aux communes de percevoir des propriétaires de
terrains nouvellement desservis par un aménagement, une
contribution correspondant à tout ou partie du financement
des travaux nécessaires.(loi n°
2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à
l'habitat). Elle
concerne les acquisitions foncières, les travaux de voirie,
l'éclairage public, les dispositifs d’écoulement des
eaux, le passage en souterrain des réseaux de communication,
la réalisation ou l'aménagement des réseaux en
eau potable, électricité et assainissement. La
PVR est cumulable avec la taxe locale d'équipement. Sont
éligibles à la PVR les terrains situés dans une
bande se situant dans une fourchette de 60 à 100 mètres
de part et d’autre de la voie. Elle s'applique à toute
autorisation d’occupation du sol (Permis de construire,
Déclaration de travaux, lotissement). Elle
se calcule en fonction de la surface du terrain multiplié par
le coût au M2 mis à la charge du propriétaire.
La PVR a été abrogée 4 années plus tard par déliberation du 29 mai 2006, et
n'a jamais été appliquée.
- par précaution, la municipalité aurait pu avant de vendre le
terrain communal, solliciter le conseil d'un expert foncier et demander une expertise auprés du service des
domaines.
- Le tableau de synthèse de la municipalité montre
un solde de 20.402 Euros. Ce résultat tient compte d'une
subvention de 10369 Euros. Il faut y retrancher les charges futures et
annexes que la commune devra supporter pour la signalisation,
l'entretien et l'agencement des abords du lotissement.
La jurisprudence :
Depuis 1982,
les communes de moins de 2000 habitants peuvent aliéner un
bien privé leur appartenant par adjudication ou de gré
à gré. Le code des collectivités territoriales
impose cependant l'obligation de délibérer (avec dispense de
l'obligation de motiver la déliberation pour les communes de
moins de 2000 habitants). Toutefois,
selon une règle constitutionnelle découlant du principe
d'égalité (Conseil constitutionnel, décisions
86-207(58)DC du 25 et 26 juin 1986 et 86-217(47)DC du 18 septembre
1986), les collectivités publiques ne peuvent pas
céder un bien de leur patrimoine privé
à un prix inférieur à sa valeur à une une
personne poursuivant des fins
d'intérêts privés. Le Maire n'a le droit (sous
réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux)
d'aliéner le terrain communal à un prix inférieur
à la valeur vénale qu'à la condition de respecter
les principes constitutionnels et pouvoir justifier d'un
intérêt géneral et d'une
contrepartie suffisante.
Texte de la décision constitutionnelle citée : Considérant que la Constitution s'oppose à ce
que des biens ou des entreprises faisant partie de patrimoines publics
soient cédés à des personnes poursuivant des fins
d'intérêt privé pour des prix inférieurs
à leur valeur ; que cette règle découle du
principe d'égalité invoqué par les
députés auteurs de la saisine ; qu'elle ne trouve pas
moins un fondement dans les dispositions de la Déclaration des
Droits de l'Homme de 1789 relatives au droit de propriété
et à la protection qui lui est due ; que cette protection ne
concerne pas seulement la propriété privée des
particuliers mais aussi, à un titre égal, la
propriété de l'État et des autres personnes
publiques.