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OBJET : Réunion publique d'information à l'initiative de la municipalité avec réponses aux questions sur les avancées concernant le projet du multiservice commercial à Arros-de-Nay.

Rappel de l'historique : Naissance du projet : disparition du dernier commerce de première nécessité (boulangerie), présomption de la viabilité d'un projet, appel à candidature pour une boulangerie et une superette, consultation de la population locale, consultation de la CCI, appel d'offre d'un Maître d'oeuvre, et recherche des subventions (non détaillées).

Les obectifs de la municipalité : Redynamiser le village, conserver la propriété du terrain à l'entrée du village, réaliser un ensemble de deux commerces avec aménagement de la zone, réaliser une opération financière à peu près neutre en proposant un loyer proche des attentes des candidats retenus et rendre des services à la commune sans faire de bénéfices.

Le projet : Une boulangerie-patisserie assurant également le service de relai poste. Une superette avec un point presse et un distributeur de billets.Un seul bâtiment pour deux commerces avec aménagement des accés, parkings, espace marché couvert, bornes de recharge rapide pour véhicule électrique (en fonction des subventions offertes pour de telles installations), cheminements piétons et un système de récupération des eaux pluviales.Un local de stockage de 100 m2 réservé pour la mairie.Une toiture photovoltaïque.Présentation du plan de masse.

Pour le bâtiment et les aménagements : environ 700.000 Euros H.T. Soit 837.000 Euros TTC
Pour le toit photovoltaïque : environ 410.000 Euros H.T. Soit 490.000 Euros TTC
Coût global estimé à 1.327.000 Euros TTC.

Subventions espérées : Pour le batiment et les agencements : 59 %. Pour la toiture photovoltaïque environ 10.000 Euros. Un risque demeure sur l'obtention de la totalité des subventions attendues.

Ouverture du chantier : Les travaux débuteront en 2010 avant l'obtention des subventions. Le permis de construire a été déposé en décembre 2009. L'ouverture au public est prévue pour 2011.

Les emprunts de la municipalité : Pour le bâtiment : 300.000 Euros minimum (soit la difference entre le coût du bâtiment et l'attribution attendue des subventions. Pour le toit photovoltaïque : 420.000 Euros soit la totalité du Coût en prévision actuelle.

- Pour le bâtiment et les aménagements : Si la municipalité obtient les 59 % de subventions.
300.000 Euros remboursable sur 25 ans au taux fixe de 4,50 % représentent une charge de 20.000 Euros/an.
La municipalité projète de fixer à 18.500 Euros le loyer annuel de la location pour l'ensemble du batiment. Déficit : 1500 Euros par an.
- Pour le toit photovoltaïque : 420.000 Euros rembousables sur 15 ans au taux fixe de 3,90 % représentent une charge de 37.000 Euros/an.
Option sur la durée du contrat de revente : 420.000 Euros remboursables sur 20 ans au taux fixe de 4,15 % (durée du contrat de revente de l'énergie) représentent une charge de 31.000 Euros/an.

La présentation a été suivie par quelques questions qui ont mis en évidence :

- une incertitude sur le niveau des subventions avec un risque pouvant aller de 60.000 Euros (évalué par la municipalité) jusqu'à 20%. La municipalité a inclus dans ses attentes l'attribution de subventions de l'Europe.
- une estimation incomplète de l'ensemble des coûts à supporter par la commune pour l'évaluation du rapport financier de la toiture photovaltaïque.
- le choix d'un toit photovoltaïque suplante l'alternative du renforcement de l'isolation du bâtiment qui permettait un meilleur rapport locatif (la diminution de la consomation énergétique réduisant les charges de chauffage des locataires).

La municipalité laisse penser que le projet du multiservice sera viable si la charge des loyers reste modérée pour les candidats preneurs retenus (loyer inférieur à la valeur des loyers du secteur).
La municipalité pense réaliser une opération presque équilibrée en comptant sur un taux de subvention à la fois élevé (59 %) et incertain (non acquis). Même en obtenant 59 % de subventions, la recette des loyers ne couvrira pas les charges de remboursement du montant de l'emprunt à réaliser pour le bâtiment et ses aménagements. De plus l'entretien de la zone et des voiries constituera une charge supplémentaire pour la commune.

Pour compenser le déséquilibre, la municipalité compte sur des recettes consécutives à la revente d'énergie solaire qu'elle estime à hauteur de 56000 euros par an sur la base d'un tarif de rachat du KWh à 0,602 Euros (conditions tarifaires 2009). Sur ce point, il faut noter qu'à compter du 14 Janvier 2010 (parution au journal officiel), le tarif de rachat passe de 0,60 à 0,50 Euros du KWh pour les bâtiments à usage de commerce. Ainsi la prévision de 56000 Euros de recette ne serait plus que de 46600 Euros/an.

Le toit en panneaux photovoltaïques pour un bâtiment à usage de commerce est-il rentable ou pas ?

Mais à ce bénéfice apparant de première lecture il ne faut pas omettre de déduire : Le coût des études préalables, le coût de l'entretien, de la maintenance du système, le coût des pannes et interruptions de service, le coût de la diminution de rendement des panneaux (20 % au terme de 20 ans lié à l'usure des composants), le coût des assurances, le coût de la perte de rendement des onduleurs, le coût du renouvellement des onduleurs au bout de 10 ans, le coût du démontage et du recyclage des panneaux au terme du contrat de revente d'énergie, le coût du changement des panneaux en cas de panne hors garantie, le coût de la réhabilitation complète de la couverture du toit dans 25 ans (nue après le démontage des panneaux), le coût du raccordement au réseau, abonnements et de la location des compteurs, le coût des instruments et moyens de contrôle du bon fonctionnement et de l'efficience des rendements.

Ces coûts complementaires et les pertes de rendement aditionnées sur 20 ans peuvent être aproximativement évalués à 455.000 Euros soit environ 22.750 euros par an :

- études préalables (3% de l'investissement) : 12.000 Euros.
- réhabilitation toiture en ardoise en fin de contrat, y comris dépose des panneaux : 80.000 Euros.
- raccordement réseau, abonnements, location compteurs (0,25 Euros/WC) : 23.000 Euros.
- pannes dont immobilistions, coupures, maintenances, réparations, renouvellement des panneaux defectueux : 140.000 Euros
- renouvellement onduleurs (durée de vie 10 ans) : 30.000 Euros
- perte de rendement des panneaux 1% l'an, 20 % dans 20 ans : 97.800 Euros
- perte de rendement des onduleurs : 9.300 Euros
- suivi et contrôle du rendement (2% des recettes) : 18.600 Euros
- assurances ( 0,5 % de l'investissement par an) : 40.000 Euros
- chutes de tension liées au cablage 0,5 % : 4600 Euros

Le rapport annuel moyen du toit photovoltaïque calculé sur 20 ans n'est plus que de 46.600 Euros (recettes) - 31.000 Euros (rembousement du prêt/20 ans) - 22.750 Euros (déduction charges associées et perte de rendement/an) = une perte relative moyenne annuelle d'environ 7000 euros.

Par ailleurs, l'indice de l'augmentation du coût de la vie sur 20 ans a peu de chance d'être complètement compensé par l'indice de revalorisation du prix de rachat de l'énergie. Dans ce cas, la perte sera significative.

L'investissement dans un toit photovoltaïque produira de la trésorerie positive les 10 premières années (*** Euros de moyenne/an) (tentation). Le bénefice produit les 10 premières années est rattrapé par la perte financière à supporter les 10 années suivantes (une perte de *** Euros de moyenne/an).
Au terme des 20 ans (durée du contrat), (si l'on prend en compte l'ensemble des risques) l'investissement a peu de chance d'aboutir à un équilibre financier. Au delà de l'illusion d'un bénéfice représentatif, subsiste un risque budgétaire important si la municipalité décide de dépenser les recettes de la premiere décenie au lieu de les épargner.

L'équilibre pouvait être atteint si le prix de rachat du Kilowatt-heure continuait à béneficier du tarif 2009 à 0,602 Euros.

L'A.D.I.C.A est favorable à l'implantation d'un multiservice à Arros-de-Nay ayant pour objectif de rendre des services à la population. Une aide importante est apportée aux commerçants puisque ceux-ci n'auront pas à investir dans l'achat du terrain, ni dans la construction du batiment, ni dans l'achat d'un droit au bail.

L'équilibre financier du projet de multisercice repose sur la condition de l'attribution de subventions élevées dont la municipalité n'apporte pas pour le moment toutes les garanties. La municipalité prévoit de louer le bâtiment pour une valeur inférieure aux loyers pratiqués sur le secteur, ce qui contrarie l'équilibre budgétaire.

Le toit photovoltaïque est une source potentielle d'ennuis et de risques supplémentaires, car le rendement ne garantie pas de gain sur la durée totale du contrat de revente (20 ans). Si la municipalité maintient le projet d'un toit photovoltaïque, elle devra veiller à épargner les recettes excédentaires des premières années en garantie des charges futures et accepter le risque de mener la commune à une opération déficitaire en connaissance de cause. Le déficit prévisible que la commune devra supporter se fera nettement ressentir dans une dizaine d'année. La municipalité devra s'abstenir de toute tentation de réaliser le toit photovoltaïque dans l'objectif d'équilibrer ses comptes les premières années en vue du financement d'autres projets.

Sur le plan architectural, le toit photovoltaïque ne présente pas une homogenéité d'aspect et de matériaux par rapport aux constructions avoisinantes dont les toitures sont principalement recouvertes d'ardoises (prescription découlant du code de l'urbanisme, article R111-21). La préservation des perspectives paysagères sur le bourg d'ARROS devrait faire l'objet d'une attention toute particulière compte tenu du caractère historique du village.

La rigueur de gestion (que l'on est en droit d'attendre des élus de la commune), impliquerait que l'ensemble du projet soit suspendu à l'accord préalable des subventions.

De 2001 à 2008, la municipalité d'Arros-de-Nay ne s'est pas investie dans la réalisation de projets pour contrecarrer la dépression économique locale liée à l'effondrement de sa dynamique commerciale. Le dilemme de la viabilité des commerces repose sur la situation géographique de la commune qui est en retrait des réseaux routiers principaux de circulation. Les zones commerciales se sont naturellement implantées en bordure des voies les plus fréquentées. Les communes situées sur l'axe routier Nay-Baliros ne béneficient pas d'un traffic important. C'est probablement pour cette raison associée à diverses incertitudes que la municipalité d'Arros-de-Nay n'a pas souhaité poursuivre le projet de la ZAD.
A ce constat s'oppose la nécessité de satisfaire les besoins en commodité, d'aprovisionnements et de services de proximité pour les personnes dont la mobilité est réduite, le refus de la dislocation et l'envie de retrouver une dynamique d'échange.
Au delà d'un diagnostic plutôt défavorable, la viabilité de l'implantation d'un ensemble commercial sur Arros-de-Nay ne peut subsister que si les habitants de la zone de chalandise modifient leur mode de réaprovisionnement au profit d'habitudes de consommation trés localisées.
Les moteurs de fidélisation d'une clientèle sont la qualité du service et la vente de produits à des prix attractifs. Pour maintenir et développer la clientèle, les commerçants doivent travailler à faible marge. La viabilité des commerces est tributaire du volume du chiffre d'affaire. Le volume des échanges ne peut être satisfaisant qu'à la condition d'une fréquentation importante sur le lieu des commerces. C'est sur ce point que le bât blesse : Arros-de-Nay ne dénombre qu'environ 300 habitations. La municipalité devra se prononcer sur des choix importants, faire preuve de réalisme et ne pas s'adonner à des études dirigées.

La municipalité a sollicité une étude de faisabilité préalable auprés de la CCI et prétend que le projet est viable. Un questionnement a été effectué auprés de la population locale. Il en ressort qu'une centaine de personnes seraient interéssées par l'implantation d'une superette et d'une boulangerie sur la commune d'Arros-de-Nay. La prudence rappelle que l'absence ou la mauvaise qualité d'une étude de marché et d'un prévisionnel rigoureux sont une des causes principales de la faillite des jeunes entreprises. Une étude de marché a pour but de réduire au maximum les risques. Elle permet de vérifier l'existence d'un marché, définir son fonctionnement, recenser les besoins à combler, identifier la concurrence, situer l'entreprise dans son environnement concurrenciel, définir la stratégie commerciale et établir un chiffre d'affaire prévisionnel réaliste (en fonction du potentiel du marché). La deuxième étape complémentaire à l'étude de marché consiste à établir un bilan prévisionnel pour vérifier la rentabilité du projet. Ce n'est qu'aprés validation du bilan prévisionnel que l'affirmation de la viabilité du projet devient cohérente. Lors de la réunion d'information publique du 29 avril 2009, la municipalité d'Arros-de-Nay déclare que le projet de l'aménagement d'une superette de 400 m2 est viable et qu'elle ouvrira ses portes début 2011. Cependant contre toute attente, la commission municipale admet ne pas avoir à cette date dressé de bilan financier,d'estimation du chiffre d'affaire, des charges et du résultat prévisionnel des commerces. La municipalité a assuré que ce projet n'aura pas d'incidence sur la pression fiscale, car selon lui, les loyers que verseront les commerçants couvriront l'amortissement de la part inverstie par la commune.

La municipalité a fait le choix entre deux possibilités : la cession foncière conventionnée ou la construction d'un bâtiment regroupant des locaux commerciaux à louer. C'est la deuxième solution qui a été retenue par la municipalité pour conserver le contrôle architectural du projet, et se réserver la destination des locaux en cas d'insuccès. Ce choix nécessitera l'accroissement de l'endettement de la commune .

- positionnement de l'implantation à l'intersection des routes départementales de Nay-Gelos et Arros-de-Nay-Oloron (fréquentation).
- Proximité de l'école pouvant génerer du traffic supplémentaire aux heures d'entrée et de sortie des élèves.
- revitalisation économique du Village d'Arros-de-Nay
- création possible de nouveaux emplois.
- Mise à disposition de services de proximité.
- facilité d'approvisionnement.

- importante concurrence à proximité.
- parts de marché en hausse prise par les discounters alimentaires.
- éloignement des hameaux et facteur de mobilité des habitants des communes d'Arros-de-Nay et limitrophes.
- faible taux de réponse à l'enquête de la commune (115 réponses, dont une centaine d'avis favorables au projet sur 300 foyers questionnés)
- diversification et pluralité des habitudes de consommation.
- non rentabilité de la tentative de boulangerie ambulante (étude de marché operationnelle grandeur nature sur les intentions de consommation sur site des arrosiens)
- enclavement de l'axe routier Nay-Baliros lié à la prépondérance de la voie rapide Pau-Coarraze.
- la zone de chalandise (Arros-de-nay/St Abit/ Pardies-Piétat/Haut de Bosdarros/Bourdettes) inféreure à 2500 habitants (environ 2150 habitants en 2009).
- risques financiers pour la commune d'Arros-de-Nay.